C'est le cas des expatriés qui investissent en France. Les conditions sont plus strictes.
Publié le 14 août 2020 dans Les ECHOS
Les taux des crédits immobiliers affichent à nouveau de légères baisses en ce début du mois d'août, selon les derniers baromètres des courtiers en crédit. Chez le courtier Meilleurtaux, ils se situent à 1,10 % sur 15 ans (0,15 % de baisse par rapport au mois de juillet), 1,30 % sur 20 ans (- 0,10 %) et restent stables à 1,65 % sur 25 ans. Même constat chez Vousfinancer, chez qui sont relevées « quelques baisses de taux depuis le 1er août, de 0,10 % en moyenne », annonce Sandrine Allonier, directrice de la communication de Vousfinancer.
De même, les derniers chiffres de l'Observatoire Crédit Logement/CSA font état d'un taux moyen mensuel (hors rachats de prêts et hors assurance) à 1,25 % en juillet, contre 1,29 % en juin. « En juillet, les banques ont révisé leurs barèmes légèrement à la baisse, afin de soutenir la demande de crédits immobiliers sur des marchés qui ne se sont pas encore rétablis, au-delà du rebond technique constaté depuis la sortie du confinement », peut-on lire sur le site de l'Observatoire.
Moins de 1 % sur 20 ans
La remontée des taux de crédit immobilier observée depuis le début de l'année semble donc marquer une pause et ce déjà depuis juin. Les taux réservés aux meilleurs dossiers sont quant à eux relativement stables mais ils étaient déjà repassés sous la barre des 1 % en juillet et s'y maintiennent. Ainsi « les excellents dossiers avec apport et revenus élevés peuvent obtenir notamment pour des financements de résidence principale des crédits autour de 0,75 %/0,80 % sur 15 ans et 0,95 % sur 20 ans », avance Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux. Les taux obtenus pour des résidences secondaires ou pour le financement des investissements locatifs « peuvent à profil équivalent être plus élevé de 0,10 à 0,15 % », ajoute-t-elle.
Hausse des rejets de prêts
Mais si les banques se permettent ces taux très attractifs, c'est sans prendre de risque. En contrepartie, elles se recentrent sur une clientèle plus aisée, triée sur le volet, qui bénéficie des meilleures conditions d'emprunt. Les agents immobiliers et courtiers en crédit disent en effet observer une augmentation des rejets de prêts . « Les banques sont plus que jamais vigilantes et les dossiers refusés se multiplient », alerte la porte-parole de Meilleurtaux. Si bien que « de nombreux ménages ne répondent plus aux exigences des banques et doivent reporter leur projet alors que les prix se maintiennent », poursuit-elle. Pour Xavier Lacombe, cofondateur d'Artémis courtage, on est passé d'un taux de refus de 3-4 % en 2019 à 5-6 % aujourd'hui.
Même son de cloche chez le courtier Cafpi : « Il y a une forte baisse du taux d'accord de crédits, faisant craindre une chute de la production au second semestre 2020 et risquant d'impacter fortement la reprise du marché tant attendue à la rentrée », commente Philippe Taboret, son directeur général adjoint.
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Nouveaux critères post-pandémie
Deux raisons majeures à ce durcissement des conditions d'accès au crédit immobilier. Tout d'abord, les recommandations du HCSF (Haut Conseil de stabilité financière) en décembre 2019 qui limitent notamment à 33 % l'endettement maximal ont marqué un véritable coup d'arrêt à l'accès au crédit. « Ce sont les jeunes ménages et les primo-accédants avec une faible capacité d'épargne et donc d'apport qui sont les plus touchés », détaille le cofondateur d'Artémis courtage. C'est pour lui, de loin, la raison principale de ce durcissement. « C'est une évidence que depuis le début de l'année, les banques sélectionnent les profils les plus haut de gamme », note-t-il. Certaines banques n'acceptent plus d'emprunteurs sans apport personnel.
De même, « les investisseurs locatifs ayant plusieurs biens en location qui ont souvent un taux d'endettement supérieur à 33 %, ne sont plus une cible prioritaire. Ou encore, certaines banques refusent presque catégoriquement de financer un crédit-relais (souvent au-dessus des 33 % d'endettement) là où il y a 10 mois, ce n'était un problème pour personne », poursuit-il.
Deuxième raison de ce resserrement : le contexte économique incertain suite à la pandémie mondiale. « Les banques sont devenues particulièrement vigilantes sur la solvabilité des ménages en raison de la menace du chômage et de la crise économique (peut-être) à venir », alerte Maël Bernier. Ainsi, les banques scrutent de très près si la catégorie socioprofessionnelle, le secteur, la zone géographique du futur emprunteur sont à risque. « Et les personnes travaillant dans hôtellerie, la restauration, aéronautique dans certaines zones auront plus de difficulté à obtenir un crédit aujourd'hui », souligne Xavier Lacombe.
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Bien préparer son dossier en amont
Dans ce contexte, il est recommandé de « ne pas signer de promesse d'achat sans conditions suspensives d'obtention de prêt si vous ne disposez pas du cash », alerte Maël Bernier. Pour elle, « avec la période de crise et de grande inconnue que nous traversons c'est beaucoup trop risqué ». Pour rappel, si vous n'êtes pas couvert par cette fameuse clause suspensive et que vous ne pouvez finalement pas acheter, vous devrez vous acquitter de 10 % de la valeur du bien au vendeur. Autre conseil : « s'y prendre bien en amont, pour conformer son dossier aux standards des banques, qui ont complètement changé depuis 6-8 mois », souligne le cofondateur d'Artémis courtage. Il conseille d'appeler un courtier ou un banquier avant de déposer sa demande, pour faire un point sur l'acceptabilité du dossier. « Il suffit parfois de solder un petit prêt étudiant restant ou de collecter quelques milliers d'euros supplémentaires pour augmenter son apport pour voir son dossier accepté », explique-t-il.
Article publié dans les Echos
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