En ce début d'année, les taux de crédits immobiliers frôlent leurs records de baisse. Selon les courtiers, les banques commencent doucement à accepter un peu plus de dossiers. Elles seront, néanmoins, très vigilantes sur le sujet de l'apport des emprunteurs.
En ce sombre janvier 2021, les candidats à l'emprunt immobilier ont pourtant deux raisons de se réjouir. La plus importante d'abord : selon les observations des courtiers, les taux de crédit immobilier, déjà en baisse en décembre, devraient atteindre leur niveau le plus bas depuis l'automne 2019. Ensuite, les taux d'usure - taux maximum au-delà desquelles une banque n'a pas le droit de prêter - remontent, ce qui devrait permettre à ceux qui ont un projet immobilier de le financer sans être pénalisés par ces taux plafonds.
Des taux en baisse et une plus grande concurrence entre les banques
Les emprunteurs candidats à des prêts de moins de dix ans mais pour lesquels les assurances sont plus chères du fait de leur âge, devraient obtenir plus facilement leur crédit, sous couvert qu'ils soient finançables. « Les assouplissements vont dans le bon sens, même si ce n'est pas suffisant. Le cycle de l'immobilier est de trois mois, on ne va pas voir les effets de la solvabilité des emprunteurs immédiatement », considère Sandrine Allonier, porte-parole du site de courtage en ligne Vousfinancer.com. En effet, contrairement à janvier 2020, cette année les banques élargissent un peu leur clientèle afin de remplir leurs objectifs. Les baisses des taux de crédit immobilier concernent toutes les catégories d'emprunteurs - des plus aisés au plus modestes - et tous les biens. Les banques financent aussi bien les résidences principales, que les secondaires et les investissements locatifs.
Ces deux tendances combinées à l' assouplissement des recommandations du Haut conseil de stabilité financière , notamment le taux d'endettement maximal augmenté à 35 % au lieu de 33 % en 2020, devraient resolvabiliser certains emprunteurs et faire baisser le taux de refus. « Les assouplissements vont dans le bon sens, même si ce n'est pas suffisant. Le cycle de l'immobilier est de trois mois, on ne va pas voir les effets de la solvabilité des crédits immédiatement », tempère Ludovic Huzieux, cofondateur d'Artemis Courtage.
Des conditions d'apport personnel
Le Haut conseil a desserré ses conditions d'octroi du crédit immobilier , mais les banques disposent de leurs propres critères. La règle d'endettement à 35 % ne suffit pas pour garantir l'octroi du crédit. : « Les banques se sont fabriqué leurs propres garde-fous pour limiter le risque », reconnaît Sandrine Allonier. L'apport est l'un d'entre eux. Les banques préfèrent un peu moins d'épargne - depuis le premier confinement les Français n'ont jamais autant économisé, - donc les banques en regorgent - et un peu plus d'apport.
Mécaniquement, le risque qu'elles prennent est alors limité puisqu'elles prêtent moins. Par exemple, selon Empruntis, pour acheter 60 mètres à Paris, en 2016, pour financer les frais il fallait avoir un apport de 46 232 €. En 2020, il fallait un apport de 64 140 €, soit une augmentation de 17 908 €. Pour le même bien, l'apport nécessaire pour régler les frais a augmenté de plus de 9.000 euros à Lyon et de plus 7.000 euros à Bordeaux entre 2016 et 2020.
Les banques ont toujours eu pour habitude lors de l'examen du dossier d'étudier le métier du candidat au crédit et sa situation personnelle. Depuis le premier confinement, elles analysent en plus l'entreprise dans laquelle l'emprunteur est salarié. Cette pratique devrait s'accentuer, excluant de fait du crédit immobilier les secteurs d'activité les plus fragilisés par la crise sanitaire.
Publié le 14 janv. 2021 dans Les Echos
