Publié par Les Echos le 21 Mai 2020
Un extérieur est sans conteste une valeur ajoutée pour un appartement parisien, a fortiori après l'expérience du confinement. Mais combien valent les mètres carrés d'une terrasse et où peut-on en trouver plus facilement ?
Sortis de près de deux mois de confinement, parfois passés à l'étroit dans leur logement, de nombreux ménages - parisiens notamment - ont manifesté leur soif d'espace et de verdure . Paris n'est certes pas Rome, mais on peut aussi y trouver une vaste typologie d'habitat - avec balcons, terrasses, de plus ou moins grande taille et à des prix variés. A condition toutefois de pouvoir les débusquer. Pour faciliter la recherche de ceux qui souhaitent rester dans la capitale tout en bénéficiant d'un extérieur, la start-up PriceHubble, spécialiste de l'analyse de la donnée immobilière à base d'intelligence artificielle et de big data, dévoile dans une récente étude* plusieurs pistes de recherche.
Où les trouver ?
Sur l'ensemble des annonces de vente passées au crible, l'étude recense 21 % de logements équipés d'un balcon ou d'une terrasse, soit plus de 1 annonce sur 5. « Une proportion plus importante qu'on ne l'imagine, dans la capitale », souligne Loeiz Bourdic, directeur France de PriceHubble. Les arrondissements ne sont toutefois pas égaux dans ce domaine. D'après l'enquête, les ménages auront plus de chance de trouver leur bonheur dans le 15e (où 31 % des annonces publiées présentent une terrasse ou un balcon), puis dans le 16e (28 % des annonces), et dans le 12e et le 19e arrondissement ex aequo (26 % des annonces). Le groupe d'arrondissements suivant comprend à égalité le 13e et le 14e (25 %), puis le 20e juste derrière (24 %). Les moins pourvus en logements avec espaces extérieurs sont les 2e, 3e et 4e arrondissements (respectivement 7 %, 8 % et 9 % des annonces).
A quel prix ?
Pour calculer la surcote de prix due à la présence d'une terrasse ou d'un balcon, la start-up a utilisé son propre algorithme d'estimation immobilière, lequel s'appuie notamment sur la base de données sur les transactions immobilières (DVF) du fisc. PriceHubble a pris l'hypothèse d'un appartement standard parisien (60 m2, 3 pièces, situé au 5e étage), en calculant un prix au mètre carré selon quatre cas : pas de terrasse ni de balcon ; terrasse ou balcon de 5 m² ; terrasse de 10 m² ; terrasse de 20 m².
Conclusion : à l'image de ce que l'on voit sur le marché parisien concernant le prix moyen au mètre carré d'une chambre de bonne par rapport à une grande surface, plus c'est petit, plus c'est cher. Ainsi, prenant l'exemple d'un appartement à 10.000 €/m2 - un prix moyen dépassé, avant la crise sanitaire, par 15 arrondissements sur les 20 que compte la capitale -, l'étude calcule que la terrasse de 5 m² coûte 5.100 €/m² [surcote de prix due à la présence d'une terrasse ou d'un balcon versus le même appartement sans extérieur]. Celle de 10 m² vaut 3.900 €/m². Tandis qu'il ne faudra débourser « que » 3.300 €/m² pour une terrasse de 20 m². Autrement dit, à partir du moment où l'acheteur a jeté son dévolu sur un appartement avec un extérieur, la taille de celui-ci devient secondaire si l'appartement lui convient.
Sans surprise, les terrasses les plus onéreuses se situent dans les arrondissements chers et cotés de Paris : 6e, 1er et 7e. Une terrasse de 5 m² revient à près de 42.000 € dans le 6e, les prix atteignant 107.000 € pour une terrasse de 20 m² (soit plus de 5.000 €/m²). Pour les espaces extérieurs les plus abordables de la capitale, les acquéreurs devront s'orienter vers le 20e, le 13e ou le 19e, où la terrasse de 20 m² ne leur coûtera « que » 55.000 € (voir illustration).
De quelle taille ?
Alors bien sûr, il y a terrasse et terrasse ! Lorsque l'on s'intéresse à leur taille, l'enquête met en évidence de fortes disparités. Les deux tiers (64 %) de celles présentes dans les annonces de biens en vente depuis un an mesurent moins de 9 m², et presque un tiers (27 %) moins de 5 m². Tandis que seules 2 % des annonces proposent une surface de plus de 50 m².
Pour trouver les extérieurs les plus spacieux, il faut se diriger vers le 8e où la taille médiane avoisine les 10 m². Viennent ensuite à égalité les 1er, 4e, 14e, 15e et 16e où la surface médiane des terrasses et balcons est de 8 m².
Dans des immeubles de quelle époque ?
PriceHubble s'est également intéressé à la proportion de terrasses et balcons en fonction de la période de construction de l'immeuble. Etonnamment c'est l'architecture haussmannienne qui prend la tête du classement. Les immeubles construits entre 1871 et 1910 s'avèrent être ceux qui proposent le plus d'espaces extérieurs : 24 % des annonces publiées concernant un immeuble haussmannien offrent en effet une terrasse ou un balcon, contre 19 % pour les immeubles construits entre 1961 et 1970 et 15 % pour ceux datant de 1971 à 1980. Les constructions les plus récentes (2011-2020) sont à l'inverse celles qui présentent proportionnellement le moins de terrasses ou de balcons, puisque seulement 2 % en disposent.
Sauf que les amoureux du style haussmannien devront souvent se contenter de balcons filants. La surface médiane des extérieurs sur les biens de cette période est de 6 m² seulement. Les immeubles « plus généreux » sont ceux construits entre 2001 et 2010, avec une surface médiane de 13,5 m². L'habitat des années 1980 arrive en 2e position (10 m²), puis les immeubles récents ou neufs des années 2011-2020 avec une surface médiane de 9 m².
*L'étude s'appuie sur l'analyse de plus de 32.000 annonces de ventes, publiées sur les principaux portails immobiliers entre le 30 avril 2019 et le 30 avril 2020, ainsi que sur un algorithme d'estimation immobilière développé en interne pour calculer la surcote de prix liée à la terrasse.
