Comment préparer son dossier de prêt?
Les taux des crédits immobiliers ont légèrement baissé en novembre. Les rabais sont compris entre - 0,10 % et - 0,15 % sur les meilleurs taux chez Meilleurtaux. Chez Vousfinancer, même les taux moyens sont en recul de 0,10 % sur toutes les durées entre mi-octobre et mi-novembre.
« Les dossiers de prêt traités aujourd'hui ne seront débloqués et comptabilisés qu'en janvier 2021. Les banques sont donc déjà en conquête de clientèle, d'où les baisses de taux », explique Sandrine Allonier, directrice de la communication de Vousfinancer. « Alors que lors du premier confinement, elles bouclaient dans l'ensemble une année qui avait commencé sur des chapeaux de roue et où elles avaient pour beaucoup déjà rempli leurs objectifs », poursuit-elle.
Pour les meilleurs profils d'emprunteurs c'est donc le moment idéal pour négocier son crédit immobilier. Les autre, en revanche, sont de plus en plus exclus du marché. Car ces taux au plancher ne sont réservés qu'à une clientèle triée sur le volet. Et cette sélectivité des banques ne cesse de s'accroître depuis fin décembre 2019 et l'entrée en vigueur des recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) pour diminuer les risques de surendettement et d'emballement du marché. II s'agit essentiellement de respecter le taux d'effort de 33 % et de plafonner la durée des prêts à 25 ans.
Des taux encore en baisse pour les meilleurs dossiers
Les taux des crédits immobiliers se situent en moyenne à 1,10 % sur 15 ans, 1,27 % sur 20 ans et 1,57 % sur 25 ans. Par rapport au mois dernier, les moyennes baissent notamment sur 20 et 25 ans.
Les « très bons taux » sont de 0,95 % à 15 ans, 1,14 % à 20 ans et 1,36 % à 25 ans. Du côté des tout meilleurs dossiers, les taux restent sous la barre des 1 %. Ils sont de 0,75 % à 15 ans, 0,95 % à 20 ans et 1,07 % à 25 ans.
Source : Meilleurtaux
Chez le courtier Vousfinancer, en septembre et octobre, le taux de refus des dossiers de crédit a continué à augmenter, pour atteindre 15 %, contre 10,7 % fin août et 5,5 % en 2019. Et c'est sans prendre en compte le pré-tri effectué par les courtiers « encore plus drastique qu'avant », alerte Sandrine Allonier. « Au premier trimestre on pouvait encore tenter de faire passer certains dossiers. Aujourd'hui, s'ils ne respectent pas les critères du HCSF , on n'essaye même plus », ajoute-t-elle.
En plus des recommandations du HSCF, de plus en plus de banques prennent des mesures inédites pour se préserver du risque. Quelques exemples témoignent de leur vigilance accrue. Ainsi une banque d'Ile-de-France a significativement durci ses normes concernant le reste-à-vivre exigé des emprunteurs. Avant le 19 octobre, elle demandait un reste-à-vivre minimum de 700 euros pour une personne seule et 1.200 euros pour un couple, majoré de 200 euros par personne à charge. « Elle demande à présent un minimum de 850 euros pour une personne seule ou de 1.500 euros pour un couple, majoré de 300 euros par personne à charge », décrit la directrice de la communication de Vousfinancer.
Egalement, « la dernière banque qui pratiquait le calcul différentiel (avantageux pour les investisseurs NDLR) a arrêté de le faire. Ainsi, l'été 2019, le réseau Vousfinancer comptait 25 % d'investisseurs parmi ses emprunteurs, ils ne sont plus que 11 % à présent.
Dernier exemple : une banque haut de gamme qui demandait auparavant une épargne disponible de précaution (post-opération) équivalente à 4 mois de salaire a renforcé ses exigences et requiert maintenant 15.000 euros par dossier.
Les banques resserrent encore davantage la vis depuis le premier confinement en mars. Et la tendance semble s'accentuer avec la seconde vague d'épidémie et le deuxième confinement. « La pandémie s'installant dans le temps, les banques sont encore plus rétives », met en garde Bruno Rouleau, président de l'Association Professionnelle des Intermédiaires en Crédits (Apic). Un constat partagé par Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux, pour qui « certains secteurs - tourisme, événementiel, restauration - sont encore plus à risque maintenant qu'en avril s'il n'y avait pas eu de second confinement ». Selon elle, « depuis mars, les banques redoublent de vigilance et ça ne va pas s'arranger si les commerces et les restaurants ne rouvrent pas ».
Publié le 17 nov. 2020 à 7:27 par Les Echos
