Jeevanthy Nivert
- 6 juin 2020
- 5 min de lecture

Projet immobilier en France : Comment préparer un dossier de prêt ?

Il est tout à fait possible de vivre à l’étranger et d’acheter un bien immobilier en France. La partie financement doit être bien gérée.

Nous allons essayer de donner un maximum d’informations afin que les expatriés, non-résidents puissent organiser à distance leurs dossiers de financement dans les bonnes conditions.

1. Type de projet en France

-Acquisition d’une future résidence principale en France,

-Acquisition d’une maison de vacances avec possibilité de louer en saisonnier une partie de l’année,

-Investissement locatif pour un enfant qui part faire ses études universitaires en France dans les grandes villes telles que Paris, Rouen, Amiens, Nantes, Bordeaux, Marseille, Angers…La liste est longue,

-Investissement dans le neuf en #VEFA,

-Investissement locatif dans le but de préparer sa retraite et cumuler un revenu complémentaire.

Chaque projet doit être analysé en détail. Le montage du dossier de prêt est identique par contre, les contreparties financières, l’apport personnel, la durée, les garanties peuvent varier selon les établissements bancaires.

2. Quelles sont les banques qui prêtent aux expatriés ?

Elles sont nombreuses. Les conditions de taux et apport personnel varient beaucoup d’une banque à l’autre. En fonction du profil des emprunteurs, nous ciblons la banque qui pourrait accompagner le client dans son projet immobilier.

Il est vrai que depuis début mars, les conditions de prêt se sont vues plus rigides. Les banques exigent plus d’apport, le taux d’endettement plus strict (à ne pas dépasser les 33%) ; la non-prise en compte des revenus locatifs à venir. Les délais d’instruction d’un dossier de prêt sont également rallongés.

Quant aux contreparties financières, cela devient une norme pour les dossiers d’expatriés. La banque exige un transfert d’épargne avant l’édition des offres de prêt. Nous avons la possibilité de négocier sur le choix du support de placement. Encore une fois, c’est une négociation qui se fait au moment du montage du dossier.

3. Quel est notre rôle, courtier en crédit immobilier dans ce process ?

Nous avons des partenariats spécifiques avec chaque banque en France. Selon le profil des emprunteurs et leurs besoins, nous nous adressons à celles qui correspondent au mieux à nos clients.

En amont, nos clients nous décrivent leurs besoins et les contreparties qu’ils sont prêts à injecter dans le projet.

Notre rôle est également de présenter la demande de prêt dans plusieurs banques et obtenir les meilleures conditions. Nous pourrons intervenir dans l’identification du bien (prix, localisation, loyers, rendement…) ensuite, nous préparerons le dossier avec toutes les pièces justificatives.

Il est également courant de changer de projet immobilier pendant la phase de prise de contact avec la banque. Si le projet est trop ambitieux, il est possible d’obtenir une simulation par rapport à sa capacité d’emprunt.

Obtenir un prêt n’est pas chose simple, c’est un travail d’équipe entre le client, le courtier et la banque. L’objectif est d’aider le client à réaliser le meilleur projet qui lui correspond.

4. A quel moment faut-il contacter un courtier en crédit immobilier ?

Le client peut contacter un courtier avant d’identifier son projet immobilier. Il peut affiner ses recherches en fonction du budget et la localisation. Nous aidons nos clients à identifier rapidement le bien qui correspond à leurs besoins. Nous sommes également en contact avec des agences immobilières spécialisées dans l’investissement locatif. Ces agences sont capables de trouver un bien dans le budget fixé par le client. L’enveloppe travaux est à inclure dans le projet total.

Le client peut également nous contacter après avoir identifié un bien. L’identification peut parfois prendre plusieurs mois. Si le compromis est signé, le dossier de prêt peut être monté rapidement et déposé dans plusieurs banques partenaires.

5. Qu’est ce qui nous différencie des autres courtiers ?

Notre principale différence est dans l’analyse du profil des emprunteurs. Il faut clairement identifier les profils expatrié et non-résident.

Nous avons identifié les différents profils:

expatrié : c’est la personne qui travaille sur un contrat français à l’étranger. Il peut également être sur un contrat local mais il y a la notion de retour en France. Il peut percevoir sa rémunération en France

non-résident : c’est la personne employée par une entreprise internationale ou locale ; ses revenus sont en devises locales.

#globletrotter : c’est la personne qui a crée son entreprise à l’étranger et justifie d’une réputation solide avec des revenus stables.

En fonction du profil, nous nous adressons à certaines banques. Notre objectif est de présenter le dossier chez le bon partenaire afin d’obtenir un retour positif dans les meilleurs délais.

Nous nous différencions également par les conseils que nous donnons à nos clients #expatriés. Faut-il acheter en direct ou nom propre ? Voici les questions les plus posées au moment

d’un achat :

Nom propre : Monsieur et Madame/ l’assurance emprunteur, quelle quotité choisir ?

#SCI : faut-il inclure les enfants, quelles parts leur donner ? Quel régime fiscal faut-il choisir : à L’IS ou à l’IR ? quel impact y a t il sur la fiscalité et le rendement ?

#Locationsaisonnière de type #Airbnb ? Comment obtenir l’accord de la banque ?

#Locationvidelonguedurée ou #locationmeubléecourtedurée ? Faut-il choisir le régime fiscal du #LocationMeubléNonProfessionnel #LMNP ?

La réponse à ces questions est différente selon les besoins des emprunteurs et les revenus attendus.

6. Enfin quel est l’état du marché du crédit immobilier après le confinement ?

Nous remarquons que les conditions d’octroi de crédits immobiliers se durcissent notamment pour les primo-accédants et les investisseurs.

Aussi, les demandes de prêt sont reparties à la hausse depuis la mi-mai. Cependant certains facteurs rendent plus difficiles à concrétiser certains dossiers. Ceci est expliqué par la remontée des taux d’emprunt, la baisse du taux d’usure ainsi que l’application des recommandations du Haut conseil de stabilité financière sur le profil des demandeurs de crédits.

Il devient quasiment impossible de présenter un dossier sans apport personnel. Ceci est encore plus vrai pour les dossiers des #EXPATRIES.

Il est important de bien monter le dossier de prêt dés le départ avec toutes les informations afin d’assurer la banque. Ces dernières sont plus sélectives. Elles demandent plus de garanties.

En conclusion, nous pourrons confirmer qu’il faut compter environ 3 mois pour finaliser un dossier de prêt. Il est possible d’identifier et sélectionner un bien depuis l’étranger. Les agences spécialisées se sont développées afin de permettre aux #expatriés de réaliser une acquisition sans rentrer en France. Un dossier bien préparé a plus de chance de passer toutes les étapes dans une banque. Il est important de fournir toutes les pièces que ces dernières exigent.

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